第一章  项目简介 　　2015年《中共中央国务院关于深化供销合作社综合改革的决定》指出，要加强供销合作社农产品流通网络建设，创新流通方式，推进多种形式的产销对接。将供销合作社农产品市场建设纳入全国农产品市场发展规划，在集散地建设大型农产品批发市场和现代物流中心，在产地建设农产品收集市场和仓储设施，在城市社区建设生鲜超市等零售终端，形成布局合理、联结产地到消费终端的农产品市场网络。积极参与公益性农产品批发市场建设试点，有条件的地区，政府控股的农产品批发市场可交由供销合作社建设、运营、管护。
　　文登区供销社农业物流园建设地点位于山东省威海市文登区境内，以国际化的理念引领潮流，以区位优势汇聚财气，按照统一品牌、统一管理、统一经营、统一结算、统一服务的模式运行。提供冷藏保鲜、检疫认证、批发交易、物流配送、电子商务、信息发布、进出口代理等全方位服务。
　　本项目占地约1000亩（包括预留300亩规划农副产品加工园），总投资20亿元人民币。经营品种：农业生产资料、农副产品交易及农副产品冷链物流，主要包括：水果、蔬菜、粮油、畜禽、肉蛋、皮毛等。建设工程包括：现代化仓储中心、物流配送中心、现代化展示交易中心、农副产品加工园、农副产品交易中心、信息中心、结算中心、餐饮娱乐场所，以及辅助配套设施（包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房等）。项目建成后，将具有以下功能：
　　1、具有仓储物流配送的社会化和现代化服务功能，成为胶东半岛最大，辐射日本、韩国、俄罗斯等东北亚国家，内联环渤海城市群的物流配送基地。
　　2、采用国际先进的物流设施和管理技术，打造集加工、仓储、交易、进出口为一体的品牌企业。
　　3、建立完善的信息处理和交换系统，成为科学、现代、高效的服务型企业。
　　第二章 项目背景和意义
　　农产品流通行业是我国的重要产业，作为一个产业链条，在连接农产品的生产和消费方面起着举足轻重的作用，农产品只有通过流通环节才能实现其价值。农产品流通是否畅通，关系着整个中国经济的运行效率和质量，涉及农产品生产者、消费者的切身利益。改革开放30年来，以市场为导向的农产品流通体制不断深化，取得了明显的成效，基本上形成了以民间经济为基础，市场导向为机制，企业自主经营、政府适度调控的农产品流通体系，农产品流通规模不断扩大，先进的流通方式逐步得到推广，流通设施与服务水平不断提高。但是，由于流通效率不高，管理粗放，造成的资源浪费是十分惊人的。统计资料显示，我国农产品在流通环的损耗竟高达25%，而发达国家的这一数字不超过10%。同时由于市场信息不灵，每年都存在一些农产品卖难的现象，许多农产品烂在地里，农民收入受到影响的同时，又造成了让人心痛的浪费。此外，由于农产品追溯检测机制不健全，食品安全事故时有发生。所以，农产品流通的绿色、安全问题成为农产品流通行业急需解决的重大课题。
　　由于各种原因，农产品源头价格不高，但终端的价格居高不下。农业部最新统计数据显示，目前全国农产品批发市场已达4500多个，承担了70%以上的农副产品流通任务，并初步形成了多层次、多主体、多类型的农产品市场流通新格局。农村经纪人、个体运输户、农村合作经济组织和农业产业化龙头企业等逐渐成为农产品市场流通的主力，为搞活农产品流通起到了积极作用。据不完全统计，目前全国从事农产品流通、科技、信息等中介服务活动的农村经纪人已经达到600万个以上，农民合作经济组织达15万个，农业产业化龙头企业超过4300多家，成为农产品市场流通中强大的新生力量。
　　随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有上较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地、市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
　　但目前，威海市文登区农产品流通设施建设仍然不能完全适应农产品交易发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，原产地建设相对滞后，批发市场缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场的发展和农产品的流通。
　　第三章 项目基础条件和优势
　　一、项目基础条件。
　　文登区区位优势独特，战略位置突出，位于胶东半岛东部，处在山东半岛蓝色经济区和胶东半岛高端产业聚集区的叠加区域，桃威铁路、青威高速公路和正在修建的青烟威城际铁路穿境而过， 2小时车程内有青岛、烟台、威海、龙眼、石岛5个国家一类开放港口，有威海、烟台、青岛3个国际机场，150公里半径内可直达威海、烟台、青岛3个地级城市群，是中国距离日本、韩国、朝鲜最近的区域，具有广阔的发展空间和众多城市群的辐射支撑。威海市正在文登依托国际空港建设一处国家级综合保税区，总体规划面积5200亩，其中封关区3000亩。目前，项目立项已经通过国家有关部门审核，前期准备工作基本就绪。综合保税区具有开放程度高、优惠政策多、监管便利等优势，对出口加工、仓储物流、软件服务外包、装备制造等企业有很强的吸引力，是中日韩地方经济合作示范区建设的积极探索。文登风景秀丽、四季分明、冬暖夏凉，年平均气温11.5°C，年平均降水量816毫米，空气质量良好率在95%以上。
　　文登属于经济较发达地区，需要有完善的生活服务，建设农业物流园将会有广阔的市场前景。随着市场经济的发展，文登市商品流通日趋活跃，目前，生产资料市场和综合交易市场呈现出良好的发展趋势，已经形成和建设了10多个农产品批发和综合交易市场。 　　农业物流园建成后，对提高环渤海地区的农资产品交易、物流、经济、信息化的规范都将起到明显的推动作用。市场所在的地理位置合理，基础设施良好，建设条件优越，具有充分的必要性和可行性，完全符合国家有关政策。（依据《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》、《商务部、财政部关于农产品现代流通综合试点指导意见的通知》、《文登市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》等）。上述文件规定“鼓励大型农产品批发市场建设和改造交易、仓储、加工配送等设施，推动农贸市场改造交易和配套等设施；支持农产品连锁超市建立鲜活农产品配送中心，提高农产品配送率；支持农产品冷链设施建设，延长农产品销售期，打造现代化农产品流通链条”。“开展农超对接，鼓励大型连锁超市与鲜活农产品生产基地进行产销对接，引导批发市场紧密联系农产品生产基地，开展团体、超市配送服务和网络交易，进而减少流通环节，降低流通费用和农产品损耗，推行农产品品牌化和包装化，鼓励农产品流通企业和批发市场大经销商开展订单农业”。
　　二、项目发展优势。
　　本项目利用先进、科学的储藏方式来保存客户的产品，主要以冷库为中心，建立大型现代化的产品交易市场，通过这种大型的卖场建立交易的终端，实现交易。然后通过科学物流配送体系，形成贸易的链条，将产品送到客户的手中。在这个过程中，通过创造高附加值的服务，着力打造胶东半岛农副产品物流航母，以营造舒适、愉快的商业氛围。
　　现代化产品展示交易中心的建立，实现了产品的终端销售。完全按照现代化超市的标准建造，通过严格的人员培训、卫生管理运用一系列高科技建成信息发布平台、电子结算中心、电视监控中心和检疫检测中心为一体的多功能现代化的大型卖场，彻底打破原有市场脏乱差的现象。
　　先进的物流服务体系，再依托供销社上下贯通的营销网络体系平台，加强文登与全国各地农产品的交通，确保产品到达消费者手中的时间，更加保障了企业和农民的利益。物流配送中心收到从客户公司传送过来的配送指令之后，采用高效、系统、科学的方法根据配送单分类制作具体的配送方案，跟原有的配送体系相比，具有高效、快捷、低成本的绝对优势，切实保障了商家的利益。
　　园区对物流网络实施高效管理的信息系统，由信息采集与传输、各项业务管理、决策支持三个层次构成，通过网络和专线将公司总部与物流配送中心及客户公司结成一个内部通信网，这个网也可与下游的最终收货人联接。通过这个系统实现公司总部对配送中心的调度、管理和决策；通过这个系统，客户可随时了解货物的动态情况。
　　农副产品加工园的建立，主要是为了帮助一些大型的品牌企业节约成本，并且带动中小企业提升产品质量和竞争力。加工园配备包装袋、包装纸、手动和自动包装设备、加工生产线、分割设备，为客户的需要提供货物分装、整理、粗加工等多项服务，使客户能够就近将货物进行细化处理，便于货物的存储和销售。同时购置气-质谱联用仪、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪、气相色谱仪等设备，向客户提供货物检疫检测服务。另外，大型停车场和餐饮娱乐场所的建立，为客户的休息、娱乐、业务洽谈、会面等提供了强大的后勤保障，同时提升了园区的形象和品牌价值。
　　发挥供销社群体网络优势。供销社有是一个自下而上的联合经济实体，具有上下相连，纵横交错，贯通城乡的组织体系和流通网络特别是近些年来，各级供销社抓住机遇，充分利用自身闲置的仓库场地，积极推进两场建设，不断扩大经营阵地改建扩建和新建了一批农产品交易市场和商场，整体经营实力不断增强。同时，更为重要的是供销社有一支善经营懂管理能开拓，熟悉农村经济工作的职工队伍拥有一批农村经济工作和供销社企业管理的行家里手，成为开拓农村市场和参与市场竞争的骨干力量
　　发挥供销社农资系列化服务优势。在农村市场中农资销售一直是供销社的优势一个是农资销售量大，形成销售网络各级供销社农资经营部门以庄稼医院为载体的技术物资服务三结合机制日臻完善，形成了农资供应科技咨询田间服务三位一体的农资系列化服务网络，在农村农资市场中发挥示范主导作用
　　发挥供销社农副产品购销和加工优势。农副产品购销和加工是供销社的又一强项，长期来，供销社把帮助农民推销农副产品，增加农民收入，畅通农副产品流通作为己任，坚持把农产品的收购加工销售作为搞好农副产品经营的重头戏，每年精心部署，积极寻找销售市场，改进收购方法，真心实意为广大农民解决了产品销路，有力地促进农村经济的发展
　　发挥供销社联合与合作优势。发展内部联合巩固横向合作，是供销社探索促进城乡物资交流开拓农村市场的优势所在一是积极开展系统内的联合购销按照宜统则统，宜分则分，统分适度的原则，以供销社企业集团为依托，以引进连锁管理方式，在系统内开展大宗农副产品的分购联销工业品和农资商品的联购分销。二是加强横向联合，巩固和发展多边经济协作关系，积极与国内供销社系统联手开拓农村市场。
　　第四章  项目建设内容及投资估算
　　一、项目建设内容。
　　农业物流园占地约1000亩（包括预留300亩规划农副产品加工园），总投资20亿元人民币。经营品种：农业生产资料、农副产品交易及农副产品冷链物流，主要包括：水果、蔬菜、粮油、畜禽、肉蛋、皮毛等。建设工程包括：现代化仓储中心、物流配送中心、现代化展示交易中心、农副产品加工园、农副产品交易中心、信息中心、结算中心、餐饮娱乐场所，以及辅助配套设施（包括冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房等）。
　　1、现代化仓储中心
　　首期推出的是高标准、现代化的冷库，采用国际先进的技术设备以及管理措施，追求完善的产品质量。现代化仓储中心建设高标准现代化库房10万平方米。
　　2、物流配送中心
　　物流配送中心采用先进的管理理念，高标准、严要求操作。同时建有专门信息反馈系统，分析和优化配送过程，以保证做到物流信息的快速传递，减少厂家与客户之间的交易时间差，保证农民利益的最大化。其中果品副食物流交易区4万平方米；蔬菜物流交易区4万平方米；肉禽类物流交易区2万平方米，总建筑面积约为10万平方米。
　　3、现代化展示交易中心
　　以仓储物流中心和冷库为依托，建成集农副产品交易、包装运输、直销配送、进出口贸易等于一体的多功能、综合化精品交易市场。按照现代化超市的标准建设，彻底脱离现有市场脏乱差的现象，保证消费者的卫生安全和企业的品牌化建立。将根据客户对物流服务标准化、专业化、信息化的要求，提供代理贸易、物资信息收集、物流方案设计等增值服务以及完整的物流解决方案，形成新的利润增长点。建筑面积约为6万平方米。
　　4、农副产品加工园（二期预留规划）
　　为了保证国际国内大品牌企业的进入，并且营造更加适合中小企业降低成本、增强竞争力的要求，将建设建筑面积10万平方米的农副产品加工区，主要是做产品的深加工，来降低厂家的操作成本，保证产品的质量。
　　5、配套服务设施
　　为了更好地服务于客户，提升市场形象，方便国内外客商洽谈业务，将建设行政办公大楼和中高档的餐饮娱乐场所。同时，聘请专业人士负责场所的管理。建筑面积约为2万平方米。
　　二、项目投资估算
　　项目建设总投资20亿元人民币，其中
　　（1）固定资产18亿元人民币
　　（2）开办费用1000万元人民币
　　（3）流动资金1.9亿元人民币
　　二、投资计划与资金筹措
　　建设投资在建设期内部全部投入，流动资金按生产所需投入。
　　项目总投资20亿元人民币中，企业自筹10亿元人民币。
　　第五章 项目效益情况和市场前景
   　　一、农业直接收入
　　由于现代化冷藏中心的建立，可以使得农副产品得以保鲜和反季节销售，这样能大大提高农副产品的销售价格和产量，根据国际惯例，通过冷藏中心的建立，农副产品的产量将会提高30%左右，价格将会提高15%左右，这样会给文登市农业带来十分的明显的经济效益。
　　二、农业结构转型带来的效益
　　目前，农村的产业结构依然普遍存在农户生产结构趋同、规模偏小的弊病，在目前市场经济的条件下，其产品有较大的市场风险，进而导致农村居民收入的不稳定性和收入结构的不合理性，收入增减受宏观经济环境和市场因素左右的程度较大。
　　随着该项目的落户，通过规范农业生产过程，调整农村的产业结构，将会带动3%的农户改变农业的生产方式和结构，一般会带来2-3倍的经济效益，如果以2倍计算，这样可以使整个农业产值增加2.9%。通过推进农业产业化，带动、扶持和促进优质高效农业的发展，从而提高我市从事农业生产农民收入的增长。
　　三、带动文登市特色产业发展
　　文登区近年来重点发展无公害蔬菜、优质水果、西洋参、特种养殖等优势产业，培植具有规模优势和品牌优势的特色产业。全市种貂饲养量1000只以上的大型养殖场发展到400多个，奶牛存栏量30头以上的养殖场发展到70多个，西洋参种植面积50亩以上的大户有100多个。但是由于缺乏市场信息和分布全国的销售网络，使得文登企业规模普遍较小、产值少、利税低、竞争力弱。随着该项目的落户，将会给当地食品加工业、畜牧业、养殖业、种植业、农副产品销售企业带来先进管理体制和最新、最快的市场信息，形成国际化的市场导向，使得这些中小企业更加有目的性地成长。
　　文登的农副产品资源由于缺乏有效的冷藏体系和销售网络，以及便捷的配送服务，使得农副产品发展一直受到制约，通过该项目的建立，利用冷藏中心和中国供销集团遍布全国的物流配送网络，彻底地打开制约这些企业发展的销售瓶颈，使本地特色农产品大量外销，帮助解决了食品企业的销售和冷藏问题。
　　由于现代化冷藏中心的建立，将会带动整个食品行业的发展，降低企业成本，增加产品销量，根据文登市目前的整体状况，将会给整个食品行业带来5%的增长。同时，食品加工企业的快速发展也将带动就业岗位的增加和居民收入的提高，推动整个威海市及我区的经济良性发展。
              第六章  项目环境影响和社会效益
　　一、环境影响：
　　本项目没有任务污染，符合环境保护和可持续发展要求。
　　二、社会效益
（　　1）直接岗位的增加
　　项目投入营业后预计定员2100人，其中行政管理人员 40人、配送中心职工为150人、冷库管理员60人、批发交易中心职工为200人，　　加工配送区员工100人，其他为普通员工（如：冷库搬运工、市场搬运工、清洁工、保安）。
　　批发交易中心店铺约1000家，按入住率80%，每户增加3个就业岗位计算，将会增加2400个就业岗位。
　　（2）配套服务设施岗位的增加
　　配套服务设施人员的增加按照1：1的比例计算，围绕项目将会增加4500个岗位。
　　（3）产业链上岗位的增加
　　由于扩大需求，带动当地食品加工企业的增长，按照1：3的比例计算，在整个食品供应链上将会13500个岗位。
　　整个项目预计新增加岗位22500人。
   第七章   项目发展规划和合作方式
   一、发展规划
   本项目分首期和二期预留规划两个发展阶段。
首期推出的是高标准、现代化的冷库，采用国际先进的技术设备以及管理措施，追求完善的产品质量。现代化仓储中心建设高标准现代化库房10万平方米。其中果品副食物流交易区4万平方米；蔬菜物流交易区4万平方米；肉禽类物流交易区2万平方米，总建筑面积约为10万平方米。
农副产品加工园（二期预留规划）。为了保证国际国内大品牌企业的进入，并且营造更加适合中小企业降低成本、增强竞争力的要求，将建设建筑面积10万平方米的农副产品加工区，主要是做产品的深加工，来降低厂家的操作成本，保证产品的质量。为了更好地服务于客户，提升市场形象，方便国内外客商洽谈业务，将建设行政办公大楼和中高档的餐饮娱乐场所。同时，聘请专业人士负责场所的管理。建筑面积约为2万平方米。
　　二、合作方式
　　依托文登供销社基层社的土地资源，可采用土地入股的方式合作开发。双方合作中部分项目可按照比例合股经营，双方合作期间，文登区政府可匹配的最优惠项目引进建设政策，优先支持双方合作项目的建设和发展。
　　第八章  项目优惠扶持政策
　　威海市文登区扶持政策：对项目投产三年内形成的税收，文登区财政给予地方级分享部分等额资金扶持。项目当期投资超过5000万元的，按照“一事一议”原则，给予更优惠政策。
　　项目落地需要当地政府乃至上级各有关管理部门的全力支持，在土地政策、税收政策、基础设施、项目投资引进奖励政策，鼓励农产品的出口的特殊优惠政策，进口报检查验手续、通关手续和口岸停留时间等方面给予最大程度的支持，软件和硬件双管齐下。
　　第九章  项目风险分析
　　（一）产品市场风险因素分析
　　技术依赖风险：本项技术问题的的核心是掌握各种工艺，生产制造关键技术人员如何与本项目衔接的问题。
　　（二）防范及降低风险对策
　　1.建立完善的法人治理结构、决策机制和监督约束机制，同时增大资金投入，扩大合作范围，将部分系统外部风险因素转化为公司内可控制的内部管理问题。同时，公司扎实的科技研发能力使项目后续发展所需的研发能力得到保证，在一定程度上控制了同业竞争风险，这种产、销、研一体的组织模式有助于提高公司的整体竞争能力，系统风险降低。
　　2.对项目运营全过程进行严格管理与控制。对经营管理、生产销售和财务管理等方面进行人员、制度以及运行机制的全面调整和改善，引进企业管理、营销等环节的高级专业人才。使先进的生产管理制度和质量控制规范全面落实。
　　3.利用专业机构高起点策划公司总体框架，制定科学的企业发展战略和长期规划（包括营销策略市场推广、价格体系、人力资源等资源配置、市场定位及目标市场等），保证宏观战略、微观策略和人力资源管理等方面在业内保持领先地位。
　　4.加强项目销售体系建设。建设高素质的营销队伍，包括高薪聘请营销专家、专业机构策划营销推广方案等。开拓国际市场，避免产品全部集中于国内市场产生过度竞争风险。在营销过程中适当加大促销力度和投入，注重培养客户及销售渠道对公司产品品牌的忠诚度。
　　5.建立长效激励制度，调度关键技术人员等主要人员的工作积极性。同时注重增强研发能力，打造专业技术研发队伍，通过申请技术专利等方式降低技术依赖风险。
　　第十章   结    论
　　本商业计划书所涉及的项目，符合国家有关产业政策，符合当前市场发展趋势，符合企业的发展规划；辐射带动能力强，资源优势突出，区域特色明显，原料供应有保障；产品竞争优势明显，市场潜力大、风险小，销售方案切实可行；符合环境保护和可持续发展要求；投资估算合理，自筹资金来源有保障，预期效益好，有较强的抗风险能力。通过以上分析可以看出该项目建设条件较好，技术可行，从技术、市场、经济和社会等各方面分析，本项目的建设是必要的，也是可行的。